世帯年収別・東京で買える家の予算をシミュレーション【2026】

結論からいえば、無理のない住宅予算は「年収倍率5〜7倍」かつ「返済負担率20〜25%以内」が一つの目安です。東京は物件価格が高いため、年収倍率の上限近くまで借りると返済が家計を圧迫しやすくなります。借入可能額(借りられる額)と適正額(無理なく返せる額)は別物だと意識することが、予算決めの出発点になります。

無理のない住宅予算の決め方(返済負担率・年収倍率)

予算を決める指標は主に2つです。

• 年収倍率: 物件価格 ÷ 年収。一般に5〜7倍が一つの目安
• 返済負担率: 年間返済額 ÷ 年収。手取りベースで20〜25%以内が安全圏

金融機関は返済負担率35%程度まで貸すこともありますが、それは「借りられる上限」であって「無理なく返せる額」ではありません。教育費や老後資金も同時に準備することを考えると、控えめに見積もるのが安全です。

世帯年収別・東京で買える物件価格の目安

金利1.5%・35年ローン・頭金1割を前提にした、無理のない物件価格のおおまかな目安です。

世帯年収	無理のない物件価格の目安
500万円	約3,000万〜3,500万円
700万円	約4,200万〜5,000万円
900万円	約5,400万〜6,500万円
1,200万円	約7,000万〜8,500万円
1,500万円	約9,000万〜1億500万円
2,000万円	約1億2,000万〜1億4,000万円
3,000万円	約1億8,000万〜2億1,000万円

東京の新築マンション価格は高水準が続いているため、希望エリアの相場とこの目安を照らすと、いまの年収でどのエリアが現実的かが見えてきます。

注目したいのは、世帯年収が1段上がるごとに買える物件価格が1,500万〜2,000万円ずつ動くことです。二人ともフルタイムを続ける、どちらかが年収アップ転職をする——それだけで「準都心なら現実的」だったラインが「都心も視野」に変わります。いま届かないエリアがあるなら、予算を削る前に収入側の余地も一度見ておくと判断が変わります(年収帯ごとに何が選べるようになるか)。

諸費用・維持費まで含めた本当の予算

物件価格だけで予算を組むと、購入後に資金が苦しくなります。見落としがちな費用は次のとおりです。

• 購入時の諸費用: 物件価格の5〜10%(登記費用・ローン手数料・仲介手数料・税金など)
• 毎月の維持費: マンションなら管理費・修繕積立金で月2万〜4万円程度
• 固定資産税: 年間十数万〜数十万円
• 将来の修繕・更新費用: 戸建てなら自分で積み立てが必要

「物件価格+諸費用+毎月の維持費」までを予算に組み込んで、はじめて現実的な購入計画になります。

住宅購入前のライフプランシミュレーション

住宅購入は、ローン返済だけでなく、教育費、老後資金、車、働き方にも影響します。住宅ローンの単体シミュレーションで毎月返せそうに見えても、子供の大学進学時期や退職前後に貯蓄が大きく減ることがあります。

購入前には、少なくとも「購入しない場合」「今の予算で買う場合」「予算を下げる場合」の3パターンをライフプランで比べます。人生設計シミュレーターでは、毎月返済額だけでなく、60歳時点の金融資産と老後の住居費まで確認してください。

予算オーバーを防ぐための事前チェック

買う前に次の点を確認しておきましょう。

1. 手取りベースの返済負担率が25%を超えていないか
2. 頭金を入れすぎて手元資金が枯渇していないか(生活防衛資金は残す)
3. 金利が上がっても返済を続けられるか(変動金利を選ぶ場合)
4. 教育費・老後資金の準備と両立できるか

買える額は年収だけでなく金利・頭金・希望エリアで大きく動きます。そして年収そのものも、数年単位で見れば動かせる変数です。借入可能額に引っ張られず、いまの家計で無理なく返せる予算と、収入を伸ばした場合の予算の両方を確かめてみてください。複数の金融機関の条件を比べると、同じ借入額でも総返済額に差が出ることがあります。