住宅ローンの頭金はいくら必要?都内のマイホーム別に試算

住宅ローンの頭金は「必ず2割必要」ではありません。2026年時点では頭金なしで借りられる商品もありますが、借入額が増えるほど毎月返済と利息負担は重くなります。都内の物件価格は高いため、頭金の多さよりも「購入後に手元資金を残せるか」を優先して考えましょう。

頭金の役割と2割と言われる理由

頭金は、借入額を減らし、返済負担を下げるための自己資金です。昔から2割が目安と言われるのは、物件価格が下がってもローン残高が売却価格を上回りにくく、金融機関の審査上も余裕が出やすいためです。

ただし、都内で7,000万円の物件なら2割は1,400万円です。諸費用まで含めると、現実的に準備が難しい家庭も多いでしょう。

頭金あり・なしで総返済額はどう変わるか

7,000万円の物件を金利1.5%、35年で借りる場合、頭金ゼロと1,000万円では借入額が大きく変わります。

頭金	借入額	月返済の目安
0円	7,000万円	約21.4万円
700万円	6,300万円	約19.3万円
1,400万円	5,600万円	約17.1万円

頭金を入れるほど返済は軽くなりますが、手元資金を使い切ると教育費・修繕・収入減に対応しづらくなります。

入れすぎによる手元資金枯渇リスク

購入後は、引っ越し、家具家電、火災保険、固定資産税、修繕積立金、管理費が続きます。子育て世帯なら、保育料や教育費の積立も止めにくい支出です。

目安として、生活費6か月分と近い将来の教育費は別に確保したうえで、残った資金から頭金を決めるのが堅実です。金利上昇に備え、繰上返済用の余力を残す考え方もあります。

都内物件価格別の頭金目安

物件価格5,000万円なら頭金500万〜1,000万円、7,000万円なら700万〜1,400万円、9,000万円なら900万〜1,800万円がひとつの目安です。ただし、返済負担率が高すぎる場合は、頭金を増やすより物件価格を下げる検討が必要です。

頭金の正解は家庭の収入・貯蓄・教育方針で変わります。実際の数字はシミュレーターで、頭金別の返済額と将来資産を確認してみてください。